〔撰文/彭彥儒律師〕

把房屋整棟蓋在他人的土地上,他人依法可請求拆屋還地,但若是在自己土地上建築房屋,卻越界蓋到鄰地土地上,鄰地所有權人可以要求拆屋還地嗎?

上述法律問題,就是實務上常見的越界建築

遇到越界建築怎麼辦?法律的條文又是如何?

在「越界建築」的情形下,鄰地所有權人能否請求拆屋還地,亦即鄰地所有人之「忍受義務」,主要規定在民法以下2個條文中:

§ 民法第 796 條:

土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。

前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。

§ 民法第 796-1 條:

土地所有人建築房屋逾越地界,鄰地所有人請求移去或變更時,法院得斟酌公共利益及當事人利益,免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者,不適用之。前條第一項但書及第二項規定,於前項情形準用之。

延伸閱讀《當事人共有土地遭多數決出租,聲請法院終止租約》

在什麼情況下,可以請求「拆屋還地」?

一、越界部分不屬於房屋本體一部分:

「民法第796 條所定鄰地所有人之忍受義務,係為土地所有人所建房屋之整體有一部分逾越疆界,若予拆除勢將損及全部建築物之經濟價值而設,倘土地所有人所建房屋整體之外,越界加建房屋,則鄰地所有人請求拆除,原無礙於所建房屋之整體,即無該條規定之適用」

–最高法院67年度台上字第800號判決(原判例)、最高法院86年度台上字第813號民事判決

依照上開最高法院實務見解,如果越界的部分根本不屬於房屋本體,也就是在房屋本體的外面另外加蓋,不會損及房屋整體,例如圍牆、圍籬、陽台、雨遮等,甚至外建之廚房、廁所、車庫、豬舍,實務上常認為根本沒有民法第796條規定的適用,應該直接回歸民法第767條原則規定,可以逕行請求越界之人拆屋還地。

 

二、故意或重大過失越界之情形:

依民法796條規定反面可知,若越界者是故意或重大過失越界時,毋庸考量鄰地所有人是否知道越界而未即時異議。再依民法796-1條但書之規定,如果土地所有人是「故意」越界,不適用同條前段之規定,也就是不用考量「公共利益及當事人利益」,就可以直接請求越界者拆屋還地。但若越界者僅是重大過失」越界而非故意時,依民法第796-1條規定,尚要考量「公共利益及當事人利益」,判斷是否可請求越界者拆屋還地。

然而,要證明越界者建築時就是故意越界並不容易,所以實務上以「故意」越界而判決拆除的案例並不多,例如鄰地所有人在還沒建築時就已警告勿越界、越界部分幾乎占用鄰地全部、使用執照的面積已經比自己土地面積大,顯然是故意占用鄰地等等,至於「重大過失」的案例就更少見。

正因為大部分的案例無法證明越界者有「故意」或「重大過失」,所以大部分案例最後都還是要討論鄰地所有人是否有民法第796條「知其越界而不即提出異議」的情形。(此部分詳下述三)

 

三、無故意或重大過失越界之情形:

土地所有人建築房屋逾越疆界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其建築物,固為民法第七百九十六條前段之所明定。惟主張鄰地所有人知其越界而不即提出異議者,應就此項事實負舉證之責任。

–最高法院45年度台上字第931號民事判決(原判例)

民法第七百九十六條規定,所謂土地所有人建築房屋逾越疆界者,鄰地所有人如知其越界,而不即提出異議,不得請求移去或變更其建築物,係指鄰地所有人於土地被越界建築當時明知而不即時反對,不得於事後請求拆除建築物而言。

–最高法院81年度台上字第938號民事判決

鄰地所有人知越界情事而不異議,此項知與不知,並非依客觀情事定之,而係依鄰地所有人個人之情事而定,且於越界建築當時不知其事,而於建築完竣後始知其情事者,仍無本條之適用

–最高法院72年度台上字第4734號民事判決

綜觀民法796條、796-1條規定可知,於越界者並非故意或重大過失越界(例如無過失或輕過失)之情形,若越界者能證明「鄰地所有人知其越界而不即提出異議」、或「拆除對公共利益或當事人利益造成巨大損害」,鄰地所有人就不得請求越界者拆屋還地

換言之,若法院認定鄰地所有人不知越界或有知道越界但有立即提出異議,拆除越界部分不會對公共利益及當事人利益造成巨大損害,即會判決越界部分應予拆除。以下就上述兩個要件分述之:

 

(一)鄰地所有人知其越界而不即提出異議:

依照上揭最高法院實務見解可知,「鄰地所有人知其越界而不即提出異議」此項要件之舉證責任在越界的一方,換句話說,越界者要先能證明「鄰地所有人在越界當時已明知越界」,不能以建築完成後鄰地所有人沒有異議而推定明知,如果未曾指界、或非親屬關係,實務上越界者很難證明鄰地所有人明知。至於若「建築完成後」鄰地所有人才知悉越界,鄰地所有人就沒有即時提出異議之義務,越界者即不能以鄰地所有人不即提出異議而主張免拆。

 

(二)拆除對公共利益或當事人利益造成巨大損害

法院對於民法第796-1條中「公共利益及當事人利益」之判斷,就當事人利益角度,通常會考量「拆除後對越界者損失是否重大」、「是否老舊」、「是否屬違建」、「越界者過失程度(無過失時法院常傾向不拆,如地政測量錯誤)」、「越界占用部分之面積(如少於10平方公尺,法院常傾向不拆)」、「占用面積與鄰地面積之比例」等因素,而就公共利益角度,則會考量「是否影響公共安全(如擋住防火巷)」、「是否影響公共利益(如擋住排水)」

 


最後要說明的是,即使無法請求拆屋還地,依民法第796條第2項規定,鄰地所有人仍得向越界者請求「價購」或「償金」(相當於租金之不當得利),至於計算方式留待之後專文探討。

延伸閱讀
彭彥儒律師推薦打官司前,一定要先瞭解的3件事!
抵押權擔保之一般債權超過15年,是否還可以實行抵押權?

 

【彭彥儒律師的五大優勢】

遇到越界建築、拆屋還地爭議,

請立即撥打諮詢專線:02-25813050 指名「彭彥儒律師」

加入好友