當事人為土地共有人之一,共有比例未達三分之一,整塊土地遭其他共有人依民法820條第1項之「多數決」規定,以低於行情之價格出租與第三人,當事人經諮詢本律師後,委任本律師為代理人,聲請臺灣臺北地方法院依民法820條第2項規定,裁定變更共有物管理,終止組約。


民法第820條第1項規定:「共有物之管理,除契約另有約定外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」出租土地屬於管理行為,只要共有人多數決即可決定出租,本件的其他出租人便是以本條規定,不顧當事人同意,即可出租土地與第三人。

次按民法第820條第2項規定:「依前項規定之管理顯失公平者,不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。」,如果多數共有人濫用多數決,有顯示公平的情形,不同意之共有人,即可聲請法院裁定變更共有物之管理。本件租賃契約共有人之出租價格低於市價甚多,雖然無法證明承租人與其他共有人是否有其他私下協議,但極低之價格已有顯失公平之虞。經本律師代理當事人向法院聲請變更共有物管理方式,提出合理租金價格之比較,終於說服法官本件確實有顯失公平之處,法官便裁定終止租約,並裁定未來出租時,租金不得低於合理市價,獲得勝訴裁定

 

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